Proposed changes to principal residence exemption in 2023

One of the most valuable tax and investment strategies available to Canadians is home ownership. While the real estate market can (and does) go and up down, home ownership has proven to be, over the long term, a reliable way of building net worth.

The value of home ownership as a wealth-building tool is significantly increased by the tax rules which apply when a homeowner sells his or her home. Essentially, where an owner-occupied home is sold, the gain realized on that home which would, under ordinary tax rules, be included in income is instead received tax-free.

For example, a homeowner who purchased his or her home in 2000 for $200,000 and sells it in 2022 for $800,000 will earn a gain of $600,000. Half of that amount, or $300,000 would, under ordinary tax rules, constitute a taxable capital gain, on which the amount of combined federal-provincial tax could be close to $150,000. However, because of a tax rule known as the principal residence exemption, the entire gain realized is not included in income, and no tax is payable on that $600,000 amount.

It's not hard to see that being able to claim the principal residence exemption on the sale of a residential property is a huge benefit – so much so that the federal government has become concerned that individuals who are “flipping” residential real estate are claiming tax benefits to which they are not entitled on the income earned from such sales, including making claims for the principal residence exemption.

The federal government has chosen to address this situation with a change which was announced in the 2022 federal Budget and which will take effect for residential property sales which take place on or after January 1, 2023. The proposed new “deeming” rule will provide that, where an individual sells a residential property within 365 days of acquiring it, that property will be considered a “flipped property” and profits realized will be treated as business income and will be fully taxable, unless the sale takes place in relation to one or more enumerated “life events” or circumstances. In effect, the rule seems to place the onus on the taxpayer who sells a residential property within one year after purchase to show that his or her reasons for selling within one year of purchase either fall under one of the exempted “life event” circumstances or, if not, that the facts are such that he or she is nonetheless entitled to claim the principal residence exemption on any gain realized from the sale.

The new rule will not apply where a taxpayer sells a property within 365 days of acquiring it, and the sale of that property can reasonably be considered to have occurred due to, or in anticipation of, one or more of the following events:

• Death: the death of the taxpayer or a related person.
• Household addition: one or more persons related to the taxpayer joining the taxpayer’s household or the taxpayer joining the household of a related person’s household (e.g., birth of a child, adoption, care of an elderly parent).
• Separation: the breakdown of a marriage or common-law partnership, where the taxpayer has been living separate and apart from their spouse or common-law partner for a period of at least 90 days prior to the disposition.
• Personal safety: a threat to the personal safety of the taxpayer or a related person, such as the threat of domestic violence.
• Disability or illness: the taxpayer or a related person suffering from a serious disability or illness.
• Employment change: a change in employment for the taxpayer or their spouse or common-law partner.
• Involuntary termination: the employment of the taxpayer or their spouse or common-law partner is terminated by their employer;
• Insolvency: insolvency of the taxpayer.
• Involuntary disposition: the expropriation or the destruction of the taxpayer’s property.

The list of taxpayer circumstances in which the new rule will not apply to a sale within one year is undeniably broad; however, many of the criteria used to determine eligibility for an exemption from the new rule are, in some instances, quite subjective. A sale within 365 days of purchase which is the result of “serious disability or illness” would be exempt from the new rule, but it’s not clear what criteria would be applied to determine what constitutes a serious illness or disability, or who would make that determination.

It's clear that the federal government’s target for the new deeming rule is individuals who buy residential properties intending to sell quickly for a profit and not individuals and families who, for any number of reasons, decide to sell within a year of buying their home. However, the net for the new rule has been cast very broadly and it’s unclear how that new rule, as currently drafted, will be efficiently administered in a way which achieves the government’s objectives, without overreach. Fortunately, the federal government will, prior to enacting this new rule four months from now, in January 2023, be carrying out a consultation process in which these or any other issues may be raised. Any interested taxpayer can contribute to that consultation process, which will continue until September 30, 2022. More information on how to participate can be found on the Finance Canada website at Government delivering on Budget 2022 commitments to Canadians - Canada.ca.

L’une des stratégies fiscales et d’investissement la plus utile pour les personnes habitant au Canada est l’accession à la propriété : alors que le marché immobilier peut (et va) connaître des hauts et des bas, l’accession à la propriété s’est avérée, à long terme, une façon fiable de bâtir un avoir net.

La valeur de l’accession à la propriété comme outil de constitution de patrimoine est considérablement accrue par les règles fiscales qui s’appliquent lorsqu’un propriétaire vend sa maison. Essentiellement, lorsqu’une maison occupée par le propriétaire est vendue, le gain réalisé sur cette maison qui serait inclus dans le revenu en vertu des règles fiscales ordinaires est plutôt exonéré d’impôt.

Par exemple, une propriétaire qui a payé 200 000 $ pour sa maison en 2000 et qui la vend en 2022 pour 800 000 $ réalisera un gain de 600 000 $. La moitié de ce montant, soit 300 000 $, constituerait, en vertu des règles fiscales ordinaires, un gain en capital imposable sur lequel le montant de la taxe combinée fédérale et provinciale pourrait approcher de 150 000 $. Cependant, en raison d’une règle fiscale connue sous le nom d’exemption pour résidence principale, la totalité du gain réalisé n’est pas incluse dans le revenu, et aucun impôt n’est payable sur ce montant de 600 000 $.

Il est facile de voir que le fait de pouvoir demander l’exemption pour résidence principale lors de la vente d’une propriété résidentielle constitue un avantage énorme — à tel point que le gouvernement fédéral s’inquiète que les personnes qui « revendent précipitamment » des biens immobiliers résidentiels réclament des avantages fiscaux auxquels ils n’ont pas droit sur le revenu tiré de ces ventes, y compris des réclamations pour l’exemption de résidence principale.

Le gouvernement fédéral a choisi de s’attaquer à cette situation en apportant un changement qui a été annoncé dans le budget fédéral de 2022 et qui entrera en vigueur pour les ventes de propriétés résidentielles qui auront lieu à compter du 1er janvier 2023. La nouvelle règle « déterminative » proposée prévoira que, lorsqu’un particulier vend une propriété résidentielle dans les 365 jours suivant son acquisition, cette propriété sera considérée comme une propriété « vendue précipitamment » et les profits réalisés seront traités comme un revenu d’entreprise et seront entièrement imposables, sauf si la vente a lieu relativement à un ou plusieurs « événements de la vie » ou circonstances qui sont énumérés. La règle semble en effet imposer au contribuable qui vend une propriété résidentielle dans l’année qui suit son achat le fardeau de démontrer que ses motifs de vente dans l’année qui suit l’achat correspondent à l’une des circonstances liées à des « événements de la vie » qui sont exemptées. Dans le cas contraire, le contribuable devra prouver que les faits sont tels qu’il a néanmoins le droit de demander l’exemption de résidence principale sur tout gain réalisé de la vente.

La nouvelle règle ne s’appliquera pas lorsqu’un contribuable vend un bien dans les 365 jours suivant son acquisition et que la vente de ce bien peut raisonnablement être considérée comme ayant eu lieu en raison d’un ou de plusieurs des événements suivants ou en prévision de ces derniers :

• Décès : décès du contribuable ou d’une personne liée;
• Ajout au ménage : une ou plusieurs personnes liées au contribuable qui se joignent au ménage du contribuable ou au ménage d’une personne liée (p. ex., naissance d’un enfant, adoption, soins prodigués à un parent âgé);
• Séparation : échec d’un mariage ou d’une union de fait, lorsque la personne contribuable vit séparément de son époux ou conjoint de fait pour une période d’au moins 90 jours avant la disposition;
• Sécurité personnelle : menace à la sécurité personnelle du contribuable ou d’une personne liée, comme la violence familiale;
• Incapacité ou maladie : le contribuable ou une personne liée souffrant d’une invalidité ou d’une maladie grave;
• Changement d’emploi : un changement d’emploi pour le contribuable ou son époux ou conjoint de fait;
• Cessation d’emploi involontaire : l’employeur met fin à l’emploi du contribuable ou de son époux ou conjoint de fait;
• Insolvabilité : insolvabilité du contribuable;
• Disposition involontaire : expropriation ou destruction des biens du contribuable.

La liste des circonstances dans lesquelles la nouvelle règle ne s’appliquera pas à une vente dans un délai d’un an est indéniablement vaste, mais bon nombre des critères utilisés pour déterminer l’admissibilité à une exemption de la nouvelle règle sont, dans certains cas, très subjectifs. Une vente dans les 365 jours suivant l’achat qui résulte d’une « invalidité ou maladie grave » serait exemptée de la nouvelle règle, mais il n’est pas clair quels critères seraient appliqués pour déterminer ce qui constitue une maladie ou une invalidité grave, ni qui prendrait cette décision.

Il est clair que la nouvelle règle déterminative du gouvernement fédéral cible les personnes achetant des propriétés résidentielles dans l’intention de les vendre rapidement pour réaliser un profit, et non les particuliers et les familles qui, pour diverses raisons, ont décidé de les vendre dans l’année suivant l’achat de leur maison. Cependant, la nouvelle règle en place ratisse très large, et on ne sait pas trop comment celle-ci, dans sa forme rédigée actuelle, sera régie de façon efficace pour atteindre les objectifs du gouvernement, sans aller trop loin. Heureusement, le gouvernement fédéral entreprendra un processus de consultation au cours duquel ces questions ou toute autre question pourront être soulevées avant l’entrée en vigueur de cette nouvelle règle en janvier 2023, dans quatre mois. Tout contribuable intéressé peut contribuer au processus de consultation, qui se poursuivra jusqu’au 30 septembre 2022. Vous trouverez de plus amples renseignements sur la façon de participer sur le site Web du ministère des Finances Canada à l’adresse suivante : Le gouvernement concrétise les engagements faits envers les Canadiens dans le budget de 2022.